Nevyhovují vám prostory pro podnikání a potřebujete stavebně upravit či zrekonstruovat provozovnu, kterou máte v pronájmu? Poradíme vám, jaké podmínky musíte splnit, abyste mohli uplatňovat odpisy.
Text: Zuzana Nouzová Foto: Profimedia
Obecně platí, že výdaje do dlouhodobého majetku nejsou nákladem odpočitatelným od daní, ale daňový základ snižují ve formě odpisů. Pokud zvelebujte nebo upravujete již hotový majetek zařazený do užívání, jedná se o tzv. „technické zhodnocení“ stávajícího majetku. To platí u všeho majetku včetně budov. Takové „technické zhodnocení“ se podle zákona odepisuje stejnou dobu jako zhodnocovaný majetek. U budov je to 30 nebo 50 let podle typu budovy a podle jejího zařazení do 5 nebo 6 odpisové skupiny. „Technické zhodnocení“ je účetní a daňová kategorie, kterou veřejné právo nezná. Dle § 33 zákona o daních z příjmů „technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšili u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 Kč.“
Problém je v tom, že v případě pronájmu zhodnocujete cizí nikoliv svoji nemovitost. A odepisovat smí jen její vlastník. Podle zákona může nájemce a dnes už i podnájemce odepisovat jen s písemným souhlasem vlastníka. Ten se zároveň musí zavázat, že odepisovat nebude.
Jak to vypadá v praxi? Nájemní smlouvy na nové provozovny se obvykle uzavírají na 5, maximálně 10 let. To znamená, že velkou část počáteční investice do nákladů vůbec nedostanete, jelikož doba odepisování je stanovené na 30 nebo 50 let, jak jsme uvedli výše.
Jak tedy postupovat?
První otázka zní, zda uvedené zvelebení pronajatých prostor je technickým zhodnocením nebo opravou. Odpověď na takovou otázku nebývá v konkrétním případě jednoduchá. Technické zhodnocení, jak jsme vysvětlili výše, jednorázovým daňovým nákladem není. Oprava je daňové uznatelným nákladem. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Takto jí definují účetní předpisy.
To, zda vynaložený výdaj je či není technickým zhodnocením, doporučujem ověřit negativním srovnáním s definicí technického zhodnocení. Platí, že technickým zhodnocením není ten výdaj, který není spojený s nástavbou, přístavbou, stavební úpravou, rekonstrukcí ani modernizací. Anebo u jednoho majetku nepřesahuje ročně částku 40 tis. Kč.
Druhá otázka zní, zda lze rozdělit opravy od technického zhodnocení? Obecně platí, že nikoliv, ale existují situace, kdy si to podle NSS představit lze. Odpověď na tuto otázku je čistě individuální.
Třetí otázkou je, zda vaše úpravy jsou opravdu součástí pronajaté nemovitosti? Podle zaběhnuté praxe je součástí nemovitosti vše, co je s ní pevně spojeno, co sdílí její funkci a účel.
Čtěte také:
